Последние новости IT-ипотеки: лимиты, правила и требования

В 2022 году, после начала специальной военной операции (СВО) России на Украине и введения рядом стран антироссийских санкций выяснилось, что большинство находящихся на территории РФ IT-компаний либо сотрудничает с зарубежными партнерами, либо принадлежит иностранным собственникам. Стремясь минимизировать свои убытки и не попасть под санкции, эти компании принимали решение о «релокации». Иными словами, они перевозили свои офисы и сотрудников в третьи страны. Только за февраль-март 2022 года Россию покинули 40-70 тысяч айтишников (а всего за тот год таковых оказалось около 100 тысяч). Всего из России релоцировались 188 компаний.

Стремясь стабилизировать ситуацию, Минцифры запустило в мае 2022 года программу льготной ипотеки для IT-специалистов, однако ее условия оказались настолько неудобны, что пришлось их оптимизировать.

Старые условия

Правительство предложило в 2022 году остающимся в России специалистам цифровой отрасли ипотеку под 5%, однако не всем. Во-первых, компания, в которой работает заемщик, должна была быть аккредитована в Минцифры и соответствовать условиям получения налоговых льгот. Вот тут крылся первый «подводный камень». Предположим, сотрудник такой компании взял кредит на 25 лет, а в какой-то момент его место работы перестало соответствовать вышеописанным условиям (предположим, ей просто стало это невыгодно). И банк в этом случае тут же увеличивает процентную ставку с 5% до среднерыночных показателей: 12% и более (минимум, до ключевой ставки ЦБ РФ). Часто претенденты на ипотеку сами портили себе кредитный рейтинг, подавая заявку на ИТ-ипотеку и не зная об этом условии. Банки им отказывали (раз работодатель не подпадает под требования),понижая кредитный рейтинг.

Во-вторых, заемщик обязан соответствовать уровню дохода: от 150 тысяч рублей, если он живет и работает в городе-миллионнике, и от 100 тысяч рублей, если в населенном пункте с населением менее миллиона. Напомним, в марте 2022 года средняя начисленная зарплата по РФ была 56,5 тысячи рублей. Таким образом, если заемщик по каким-то причинам перешел на более низкий уровень дохода с перспективой повышения (даже в той же компании, предположим, он сменил направление деятельности), и очередная проверка банка установила это, то заемщик вновь лишится льготных пяти процентов ставки в год. То есть, ипотека тогда напоминала айтишникам «кандалы», забирая у них возможности для профессионального роста и перспективы.

Кроме того, в случае увольнения кредитор обязан был в течение 3 месяцев найти аккредитованную компанию и соответствующий уровень дохода, иначе он вновь лишался льготной ставки.

Одним словом, средство удержания вышеописанных специалистов в стране оказалось крайне неудобным для заемщиков.

Обзор новых условий IT-ипотеки

С 1 августа 2024 года условия льготной программы изменились. И – не в лучшую сторону, они стали гораздо жестче.

• Компания-работодатель стала обязана не просто соответствовать условиям получения налоговых льгот по аккредитации Минцифры, а еще и получать их. Раньше компании-работодателю нужно было иметь только аккредитацию Министерства финансов РФ.
• Сотрудникам компаний, зарегистрированных в Москве и Санкт-Петербурге, льготные ипотечные кредиты не давали. Даже если сам заемщик живет в другом регионе и работает удаленно. Соответственно, в Москве и Санкт-Петербурге программа, фактически, не действует.
• Максимальная сумма субсидируемого кредита снизилась до 9 млн рублей с 15-30 млн (для разных территорий) рублей в 2022 году.
• Заемщик стал обязан доказывать свое трудоустройство (справкой 2-НДФЛ) не первые 5 лет с момента подписания кредитного договора, а в течение всего срока выплаты кредита, причем – каждые полгода.
• Процентная ставка стала 6% в год.
• Льготная программа «IT-ипотека» продлена до 2030 года.
• В последние три месяца заемщик должен получать от 150 тысяч рублей в мегаполисах (миллионниках), Московской области и Ленинградской области (точнее, там должна быть зарегистрирована компания-работодатель) и от 90 тысяч рублей в других городах.
• Стало невозможно купить недвижимость по договору уступки прав, в рамках «ИТ-ипотеки».

Неудивительно, что в августе 2024 года объем выданных по этой программе кредитов снизился в 17 раз по сравнению с июльским показателем – с 30,2 млрд рублей до 1,76 млрд рублей.

К слову, за все время действия «IT-ипотеки» было выдано 75 тысяч льготных кредитов. То есть, менее количества покинувших Россию в 2022 году IT-специалистов.

Лимиты и требования к IT-ипотеке

Итак, основные параметры программы:

• 6% годовых процентов за кредит;
• 20,1% и более – первоначальный взнос;
• до 9 млн рублей – сумма субсидируемого кредита;
• до 50 лет включительно должен составлять возраст заемщика;
• не менее 3 месяцев – стаж заемщика;
• до 30 лет – максимальный срок кредита.

Компания- работодатель должна:

• быть зарегистрированной в РФ, но не в Москве или Санкт-Петербурге;
• получить аккредитацию в Минцифры;
• получать налоговые льготы.

Как IT-специалисты могут воспользоваться новыми условиями?

Разберем абстрактный пример: предположим, условный заемщик хочет взять льготный кредит по данной программе.

Для начала – нашему условному заемщику должно быть менее 50 лет. Затем ему требуется уточнить КПП работодателя (место регистрации). Важно, чтобы компания была зарегистрирована в РФ, но не в Москве или Санкт-Петербурге, иметь аккредитацию Минцифры и пользоваться налоговыми льготами. И чтобы «статус кво» гарантированно оставался на протяжении всего срока ипотечного кредита. То есть, это должна быть очень стабильная компания. Возможно, с госучастием. Допустим, компания-разработчик отечественного ПО, которое пользуется бешеной популярностью.

Желательно, чтобы наша стабильная компания-разработчик ПО имела бы регистрацию где-нибудь в Сургуте, а не в Екатеринбурге. Ведь в Екатеринбурге требования к заемщикам вырастают в части зарплаты до 150 тысяч рублей (а такие суммы платят далеко не всем сотрудникам), а в Сургуте они снижаются уже до 90 тысяч.

Если все сложилось, то достаточно иметь первоначальный взнос и можно подавать заявку в банк. Предположим, наш герой претендует на жилье стоимостью 9 млн руб. (максимальный размер льготного кредита), а это значит, что ему понадобится 1,8 млн руб., чтобы выплатить сумму первоначального взноса единоразово.

Повторимся: неудивительно, что этот вид льготных ипотечных кредитов оказался, в буквальном смысле, бесполезен для заемщиков ввиду сложности его получения. Разумно предположить, что айтишник задумывается об ипотеке после рождения первого ребенка, так что получить кредит по другой льготной программе этой семье становится значительно легче – к примеру, по «Семейной ипотеке». Тем не менее, с 1 октября 2024 года Сбербанк объявил, что айтишная ипотека более недоступна, поскольку исчерпаны лимиты для ее субсидирования. Иными словами, то ли государство выделило слишком мало денег, то ли авторы этой статьи неправы и IT-ипотека на самом деле дико популярна. Хотя вряд ли: в масштабах России 75 тыс. выданных кредитов выглядят более чем скромно.