Застройщик экономит – платят жильцы? История двух домов в Екатеринбургской агломерации

Со стороны ГК «Актив Девелопмент» Ирины Малаховой наблюдаются попытки спровоцировать внутридомовые конфликты, чтобы избежать гарантийных обязательств 

К сожалению, на практике нередко бывает наоборот: вместо того, чтобы исправлять проблемы, застройщик пытается переложить расходы на самих жильцов. В такой ситуации ключевую роль играет управляющая компания. От того, будет ли она отстаивать интересы дома и требовать от застройщика выполнения гарантий, зависит, заплатит ли за свои ошибки он сам или это ляжет на плечи жителей.

Обещания в буклетах и реальность

Дом № 2 по улице Островского в Екатеринбурге построила компания «Актив строй» из группы «Актив Девелопмент», бенефициаром которой является Ирина Малахова. Управляет домом УК «Кот». Дом состоит из двух башен, объединённых стилобатом. Покупателям обещали паркинг в стилобате, но в итоге эти помещения были проданы предпринимателю под коммерческие цели.

Некоторые другие обещания также не были выполнены. В буклетах, по словам жителей, говорилось о полноценном лифте на стилобат. По факту же установили подъёмную платформу с ограниченным режимом работы – как в общественных местах для маломобильных людей. Часть проблем удалось решить только после вмешательства управляющей компании: жителям одной из башен сделали прямой выход из лифтового холла на улицу.

Похоже, что именно после настойчивых напоминаний УК о гарантийных обязательствах со стороны застройщика началось усиленное противодействие управляющей компании.

«Активисты», которые играют не в интересах дома

В доме есть небольшая группа жителей, которых принято называть «активистами». При этом именно они пытаются убедить соседей, что управляющая компания действует в интересах застройщика, а не дома. По имеющимся данным, эти люди при этом сами совершают действия, которые выгодны застройщику: срывают общие собрания и голосования по важным вопросам, включая открытие спецсчёта на капитальный ремонт и целевые сборы, необходимые для нормального содержания дома.

Ранее в 2023 году эти же граждане подали иск к «Актив строю» и собственнику коммерческих помещений, требуя признать незаконной продажу и смену назначения помещений в стилобате. Однако позже они неожиданно отозвали свои требования. В результате другие собственники, которые рассчитывали на этот иск и хотели добиться тех же решений, лишились возможности подать свои заявления в суд из-за истечения сроков исковой давности.

Когда управляющая компания готовила претензию к застройщику по гарантийным обязательствам, «активистов» приглашали подписать документы от имени дома. Никто из них так и не пришёл, ссылаясь на занятость и разные причины, хотя при современных средствах связи договориться об удобном времени несложно.

В результате дом до сих пор не имеет собственного спецсчёта на капитальный ремонт – те же «активисты», по имеющимся данным, срывают собрания по его открытию. Аналогично происходит и с голосованиями по целевым сборам на ремонт лифтов: жители не могут принять решение, а оборудование тем временем изнашивается. При этом те же самые «активисты» уже обращались с жалобой в Департамент государственного жилищного и строительного надзора, очевидно, рассчитывая, что надзорный орган усилит давление на управляющую организацию. В ответе департамента, по словам жильцов, было указано, что действия управляющей компании соответствуют требованиям закона и являются правомерными.

На этом фоне попытки продолжать обвинять УК выглядят ещё более спорно. Встаёт вопрос: в чьих интересах действуют такие «активисты» – дома или застройщика? Возможно, изначально они только создавали видимость борьбы с застройщиком, тянули время, а потом сменили позицию. Не исключено также, что кому‑то оказались выгодны конфликты с управляющей компанией.

«Предложение» от застройщика: история соседнего подъезда

Похожую картину описывает жительница соседней башни Валерия П. По её словам, несколько лет назад ей позвонили с городского номера. Люди на том конце провода сказали, что они являются представителями «Актив строй», и спросили, не хочет ли она сменить управляющую компанию. Когда Валерия поинтересовалась, почему звонят именно ей, ответили, что знают её как активную жительницу. Позже, проверив номер телефона в поисковике, она увидела, что он действительно относится к застройщику.

По наблюдениям Валерии, невыполненные обязательства застройщика по паркингу и другим вопросам создали благоприятную почву для недовольства в доме. На этом фоне кому-то проще раздувать негатив не только в адрес застройщика, но и в сторону управляющей компании, создавая впечатление, как будто они действуют «заодно». При этом Валерии известно о множественных разногласиях между УК и застройщиком, а также о похожих историях в Верхней Пышме на Успенском проспекте.

Когда качество обслуживания упало, жители проголосовали за выбор в качестве управляющей компании всё той же УК «Кот». Но отстоять этот выбор оказалось непросто – понадобился суд.

Застройщик подал два иска, хотя на тот момент у него уже не было непроданных квартир. Районный суд Верхней Пышмы отклонил оба иска, но областной суд отменил эти решения, указав, что управление единым домом с общей инженерной системой должно определяться общим голосованием по обоим адресам сразу.

В итоге жителям всё-таки удалось добиться управления домом той организацией, за которую они проголосовали. Сейчас к работе управляющей компании у них вопросов нет. Но на это ушло около двух лет судебных разбирательств. За время, пока формально дом находился под управлением одной компании, а фактически обслуживался другой, были сломаны пять из десяти котлов, обеспечивающих дом теплом и горячей водой.

По словам Алёны, это похоже на результат некачественного обслуживания и нехватки специалистов. Теперь жителям приходится своими силами решать вопрос о целевых сборах на восстановление котельной и готовить отдельный иск к застройщику и его управляющей компании.

К чему всё это может привести в вашем доме?

На примере дома на Островского и домов на Успенском проспекте складывается впечатление, что крупный застройщик, опираясь на небольшие группы недовольных жителей, старается избавиться от неудобной управляющей компании, которая настаивает на исполнении гарантийных обязательств. Такие люди есть почти в каждом доме, и именно через них проще раскачивать ситуацию, подменяя истинные причины проблем.

Главные заложники таких игр – обычные собственники, которые просто хотели жить в нормальном доме и рассчитывали на честное выполнение обещаний. В итоге они рискуют платить за исправление того, что застройщик должен был сделать сам.

Что могут сделать жители? Чтобы не оказаться в подобной ловушке, предвосхищайте ситуацию и предпримите несколько простых шагов. Во-первых, необходимо проверять факты, не полагаться только на слова «активистов», а смотреть документы, протоколы собраний, решения судов.

Во-вторых, следует понимать, кто за что отвечает: застройщик – за гарантию, управляющая компания – за управление домом, жители – за свои решения на собраниях.

В-третьих – интересоваться, не срываются ли собрания и голосования, и кто именно выступает против принятия важных решений для дома. А при спорных ситуациях обращайтесь за консультацией к юристам и в надзорные органы.

Описанная история – сигнал и для жильцов других домов. Неважно, построила ли ваш дом эта же группа компаний или другая: любые попытки прикрыть проблемы застройщика атаками на управляющую компанию или манипуляциями через «актив» дома в итоге оплачиваются из кармана простых жителей.