еще
+0
| Чт, 16 апреля
«Мы – как ломовая лошадь, уныло глядящая по сторонам»: уральские девелоперы обсудили тренды рынка
На форуме «Архитектура притяжения 2.0» в Екатеринбурге девелоперы обсудили как им балансировать между ценой и качеством
Ситуация на рынке жилой недвижимости в стране становится все более сложной в свете набора трудностей, которые копились на протяжении последних лет. Главный символ, применительный к рынку, вспоминали на форуме «Архитектура притяжения 2.0»: жираф, пережидающий бурю, который не может спрятаться или уйти от ветра и просто стоит под штормом, ожидая, когда он кончится.
«Застройщики сейчас мне напоминают не жирафа, а ломовых лошадей, которые тащат груз своей ноши с определённой скоростью, и, кто-то уныло, а кто-то чуть веселее, смотрят по сторонам», – озвучил свою версию ситуации на рынке основатель и директор компании ALEKA GROUP Александр Матофаев.
Открывая сессию, известный в городе эксперт рынка Никита Словиковский озвучил большой блок аналитики по ситуации на рынке в начале года. В целом, эту информацию сложно назвать позитивной – предложение на рынке растет, продажи падают, ключевая ставка остается достаточно высокой для того, чтобы люди, не подпадающие под действие семейной ипотеки, могли взять жилищный кредит на рыночных условиях.
Есть и такой фактор, как доля расторгаемых сделок по ДДУ – она достигла 3% от всего объема сделок, причем всего лишь максимум за пять лет. Это приводит к ряду последствий. Застройщикам приходится выкладывать максимальное число своих квартир на витрину, чтобы поддерживать широкий ассортимент и конкурировать, а также корректировать стратегию на ходу, учитывая падающую маржинальность проектов, дорогие кредиты и низкий спрос. Доля готовых квартир в продаже составила 8%, и это тоже один из самых высоких показателей за последние годы.
Хороший для покупателей момент – цена за квадратный метр изменилась за 12 месяцев всего на 7% и остается гораздо ниже, чем, например, в Казани. В то же время, с новыми квартирами все активнее конкурирует «новая вторичка» не старше пяти лет.
О том, как же на эти данные и тренды реагировать, обсудили представители мэрии и застройщики. Директор департамента архитектуры городской администрации Руслан Габдрахманов подчеркнул, что город продолжит реализовывать инструмент комплексного развития территории, поскольку он позволяет не только улучшить качество жизни для тех людей, что живут в ветхом и просто старом жилье, но и развить территорию, построить на ней не только жилье, но и объекты социальной инфраструктуры.
«Социальную инфраструктуру я бы воспринимал не как нагрузку, а как обязательное, необходимое требование, которое нужно не только городу, но и жителям, и застройщику, потому что когда у тебя появляется социальный объект внутри жилого квартала, это придаёт дополнительные баллы в выборе того покупателя, который смотрит на территорию. Мы всегда оцениваем экономическую модель, чтобы реализация КРТ была выгодна, в том числе и застройщику с теми обязательствами, которые на него город накладывает. Эта экономическая модель "плюсовая", мы чётко должны понимать, что застройщик все свои обязательства выполнит, потому что нам не интересно, что, если кто-то выиграет аукцион, там будут какие-то безумные обязательства, и потом застройщик сбежит», – пояснил спикер.
Он добавил, что в городе практически нет территорий, где вообще нет планов по развитию. Город обновляется, при этом муниципалитет делает ставку на то, чтобы встраивать новые кварталы в территории, где есть не только коммунальная, но и социальная инфраструктура.
Главный символ, применительный к рынку, вспомнили на форуме «Архитектура притяжения 2.0»: жираф, пережидающий бурю, который не может спрятаться или уйти от ветра и просто стоит под штормом, ожидая, когда он кончится
Коммерческий директор «Брусники» в Екатеринбурге Александр Бабуленко отметил, что на рынке сложился колоссальный отложенный спрос, который при дальнейшем снижении ключевой ставки может пойти на рынок. По его мнению, до 80% потенциальных покупателей не подпадают под льготные ипотечные программы, но готовы взять кредит под 12-13%. Такие ставки предоставляют некоторые застройщики, но при снижении ключевой ставки до уровня 10-11%, который многие эксперты ожидают к концу года, она станет доступной для любого покупателя. Следствием этого станет очередной виток цен, поэтому если кто хочет улучшить жилищную ситуацию и купить квартиру, сейчас хороший момент, уверен застройщик.
Основная дискуссия среди представителей девелоперских компаний была по поводу того, как конкурировать за покупателя и обеспечить свои продажи. Часть застройщиков уверена, что для покупателей важен уровень личного комфорта. Зачастую он не видит весь район целиком, но пользуется лифтом, какими-то элементами благоустройства или даже моет коляски в лапомойках. Сергей Агарков из «Практики» отметил, что за последние годы произошло размывание границ между классами жилья. Например, многие инфраструктурные вещи, присущие ранее бизнес-сегменту, стали привычными в комфорт-классе, а в бизнес-классе сокращаются площади квартир.
Основная дискуссия среди представителей девелоперских компаний на форуме «Архитектура притяжения 2.0» была о том, как конкурировать за покупателя и обеспечить свои продажи
Другие уверены, что дело не только и не столько в комфорте, сколько в цене и тех условиях, которые может получить покупатель.
«Помимо настойчивого желания улучшить свои жилищные условия у большого количества людей на рынке города Екатеринбурга, есть две принципиальных точки входа – это размер первоначального взноса и размер ежемесячного платежа по ипотеке. Это две опорные точки, от которых у нас идёт покупатель, принимая решение о том, заходить в сделку или нет. И на сегодняшний день нужно учитывать, что насколько изощрена методология и финансовые возможности застройщика, настолько он успешен сегодня в продажах. Люди сегодня голосуют рублем», – заявил Александр Матофаев.
Ситуацию на рынке хотя и не стоит сравнивать с 2008 годом, когда многие компании просто закрывались, а в стране появилось огромное число «обманутых дольщиков», но, тем не менее, проблемы у многих компаний могут привести к их уходу с рынка.
«Кто может уйти? Во-первых, застройщики с длинными, дорогими кредитами, которые они приобрели в 2023-2024 годах. Во-вторых, девелоперы с большим количеством проблемных объектов; и мы видим по нескольким игрокам, которые большими темпами проблемные объекты сейчас начали закрывать», – отметила руководитель медиацентра «Движение.ру» Екатерина Нечаева.
Поделиться
0
0
