еще
+0
| Пн, 10 февраля
«Девелоперам пора пересмотреть подход к стройке»: эксперты не ждут снижения цен на жилье
В Екатеринбурге прошел международный строительный форум Techno Build 100+, на котором строители и участники рынка показывали и рассказывали друг другу тренды и технологии. Голосовые помощники, доставка корма для собаки через окно на 22-м этаже, парковка с электрокарами, но главный вопрос, который действительно интересует сторонних наблюдателей – сколько все это стоит? И ответ здесь вряд ли понравится простым россиянам – несмотря на падение спроса, снижение продаж и выдачи ипотеки, девелоперы не будут снижать цены, они будут ждать, пока у покупателей вырастут зарплаты. Это ключевой вывод, к которому пришли и аналитики рынка и девелоперы. Подробности – в материале «Сигнал Урал».
«Подождем, когда у людей вырастут зарплаты»
Одним из определяющих факторов роста спроса на жилье, равно как и стоимости квадратного метра, в последние годы был механизм льготной ипотеки. После ее окончания в июне этого года рынок жилой недвижимости оказался в сложной ситуации. С одной стороны – темп строительства новых объектов был очень высок и снижать или замедлить его практически невозможно, с другой – количество заключенных договоров на покупку жилья падает несколько месяцев. Что будут делать на этом фоне девелоперы? Вариантов два: либо придумывать варианты, как привлечь покупателей и строить, либо нести серьезные убытки.
Директор аналитической компании «bnMAP.pro» Сергей Лобжанидзе предполагает, что застройщики в своем большинстве не будут снижать номинальную стоимость жилья, потому что глобально незначительное снижение цен не компенсирует заградительной ключевой ставки и запредельных процентов по ипотечным программам. Он выразил уверенность в том, что застройщики будут ждать новых субсидированных государством программ, потому что «продает ставка и первоначальный взнос, а не прямая скидка». Колебания цены, например, когда в Екатеринбурге ситуативно средняя цена снизилась со 157 тыс. рублей за квадратный метр до 155 тыс., сложно назвать реальным снижением, поскольку цифра находится в рамках 1 %, а рост до этого в некоторых регионах был кратным.
Взгляд со стороны застройщиков солидарен – никакого снижения цен не будет, и на то есть несколько причин.
Вице-президент компании «PROGRESS» Владимир Святый утверждает, что норма прибыли девелоперов, несмотря на двукратный рост цен на «квадрат» жилья, практически не изменилась. Выросли в два раза затраты по всем пунктам – на проектное финансирование, на контракты по различным видам подрядных работ, на продвижение в каналах продаж, удвоился зарплатный фонд по широкому спектру рабочих профессий, а стоимость благоустройства дворовых территорий в среднем утроилась.
«Заработок девелопера сокращается с каждым днем. Мы видим остановку продаж, а темпы строительства идут, как прежде. Невозможно работать с маржинальностью на уровне 3-5 %, все это будет толкать цены, а за все платить будет клиент», – считает Святый.
Его коллега, руководитель проектов группы регионального развития «Брусники» Владимир Бичинев соглашается, что ни снижения объемов строительства, ни роста продаж в ближайшие годы точно не стоит ждать. Надежды девелоперов связаны с тем, что россияне внезапно разбогатеют и начнут массово скупать построенное жилье, благо целевые показатели по необходимому метражу на одного человека во многих регионах не будут достигнуты даже за несколько десятилетий, а значит, отложенный спрос сохранится.
«Покупательская способность за последние полтора года сильно сократилась из-за роста цен на жилье, но мы видим, что нынешняя инфляция сопровождается серьезным ростом зарплат. Дефицит на рынке кадров никуда не денется, мы на долгие годы в этой ситуации. Зарплаты будут расти, думаю, что в ближайший год-полтора будет возвращение спроса, потому что рост цен близко не отработает рост зарплат», – надеется Владимир Бичинев.
КРТ позволяет обновлять города
Инструмент комплексного развития территории застройщики считают одним из наиболее эффективных механизмов, позволяющих обновлять старый жилой фонд. При этом, локации «не на окраинах» делают жилье более привлекательным и, чего греха таить, дорогим.
«В Екатеринбурге улицы Вилонова и Летчиков – это не окраины, это относительно недалеко от центра, хорошие локации. Кроме того, мы не только улучшаем район, строим современное красивое жилье, но и улучшаем жилищные условия тех, кто там жил. Из жутких бараков, которые немцы строили, мы переселяем людей в современные квартиры, улучшаем их жизнь, а город – это его жители, нельзя про это забывать», – говорит директор по продажам федеральных проектов компании «Самолет» Максим Зорин.
«Очень много жилья построено в 50-60-е годы [прошлого века], жители хотят переехать в жилье с другим уровнем качества. Даже новостройки, построенные 5 лет назад, сильно отличаются от сегодняшних. Механизм КРТ позволяет со временем формировать новое жилье в хороших локациях ближе к центру», – соглашается Владимир Бичинев.
Кстати, тема КРТ активно обсуждалась на других секциях строительного форума и вывод однозначен – и муниципалитеты, и девелоперы готовы использовать механизм интенсивнее, чем сейчас. Например, в Екатеринбурге с 2022-го под КРТ передается, в среднем, 5 площадок в год, однако застройщики предлагали увеличить темп до 15-20 в год.
Вернемся в бетонные бараки?
И, тем не менее, государство ставит определенные нормативы по строительству и реализации современного жилья: целевой показатель по обеспеченностью жильем хотя бы на уровне 33 кв. м на человека практически нигде не достигнут. Вместе с этим, власти понимают, что жилье должно быть хотя бы относительно доступным и ориентируют девелоперов на снижение цен, совершивших мощнейший рывок за последние три года.
«Государство взяло фокус на снижение цены, повышение доступности жилья. Это ведет к тому, что затраты снижаются только либо снижением качества, либо снижением объема предложения – убираем лобби, убираем колясочную, отдаем все под коммерцию и возвращаемся к 9-этажкам», – этот предельно мрачный прогноз озвучил Владимир Святый.
Коллеги не разделяют такой настрой, напоминая, что «на этом рынке выживают только оптимисты».
«Надо всем менять отношение. Рынок был рынком продавца. Не согласен, что все уйдет в панельные бараки. У нас заложена огромная возможность по повышению эффективности в стройке, большой запас есть в оптимизации строительных процессов, строительных технологий, которые существуют, но из-за роста рынка и маржи их никто не использовал. Думаю, что рынок будет рынком покупателя. Кто за разумный ежемесячный платеж сможет предложить максимальное качество, тот и возьмет рынок. Исходя из этого, мы выбираем регионы, где зарплаты, госпрограммы и прочие условия по промышленности максимально благоприятствуют нашему бизнесу», – подводит ключевой итог Максим Зорин.
Поделиться
1
0
ЗВ
Зюзя Волков
10 октября 2024
Какой же бред говорят эксперты, в каком месте зп выросли? У кого? Если даже индексация зп произошла на 5-10тысяч, то как это поможет при расчете ипотеки с неподъемными платежами???это все несоразмерно.