«Девелоперам пора пересмотреть подход к стройке»: эксперты не ждут снижения цен на жилье

«Подождем, когда у людей вырастут зарплаты»

Одним из определяющих факторов роста спроса на жилье, равно как и стоимости квадратного метра, в последние годы был механизм льготной ипотеки. После ее окончания в июне этого года рынок жилой недвижимости оказался в сложной ситуации. С одной стороны – темп строительства новых объектов был очень высок и снижать или замедлить его практически невозможно, с другой – количество заключенных договоров на покупку жилья падает несколько месяцев. Что будут делать на этом фоне девелоперы? Вариантов два: либо придумывать варианты, как привлечь покупателей и строить, либо нести серьезные убытки.

Директор аналитической компании «bnMAP.pro» Сергей Лобжанидзе предполагает, что застройщики в своем большинстве не будут снижать номинальную стоимость жилья, потому что глобально незначительное снижение цен не компенсирует заградительной ключевой ставки и запредельных процентов по ипотечным программам. Он выразил уверенность в том, что застройщики будут ждать новых субсидированных государством программ, потому что «продает ставка и первоначальный взнос, а не прямая скидка». Колебания цены, например, когда в Екатеринбурге ситуативно средняя цена снизилась со 157 тыс. рублей за квадратный метр до 155 тыс., сложно назвать реальным снижением, поскольку цифра находится в рамках 1 %, а рост до этого в некоторых регионах был кратным.

«Заработок девелопера сокращается с каждым днем. Мы видим остановку продаж, а темпы строительства идут, как прежде. Невозможно работать с маржинальностью на уровне 3-5 %, все это будет толкать цены, а за все платить будет клиент», – считает Святый.

Его коллега, руководитель проектов группы регионального развития «Брусники» Владимир Бичинев соглашается, что ни снижения объемов строительства, ни роста продаж в ближайшие годы точно не стоит ждать. Надежды девелоперов связаны с тем, что россияне внезапно разбогатеют и начнут массово скупать построенное жилье, благо целевые показатели по необходимому метражу на одного человека во многих регионах не будут достигнуты даже за несколько десятилетий, а значит, отложенный спрос сохранится. 

«Покупательская способность за последние полтора года сильно сократилась из-за роста цен на жилье, но мы видим, что нынешняя инфляция сопровождается серьезным ростом зарплат. Дефицит на рынке кадров никуда не денется, мы на долгие годы в этой ситуации. Зарплаты будут расти, думаю, что в ближайший год-полтора будет возвращение спроса, потому что рост цен близко не отработает рост зарплат», – надеется Владимир Бичинев.

«Очень много жилья построено в 50-60-е годы [прошлого века], жители хотят переехать в жилье с другим уровнем качества. Даже новостройки, построенные 5 лет назад, сильно отличаются от сегодняшних. Механизм КРТ позволяет со временем формировать новое жилье в хороших локациях ближе к центру», – соглашается Владимир Бичинев.

Кстати, тема КРТ активно обсуждалась на других секциях строительного форума и вывод однозначен – и муниципалитеты, и девелоперы готовы использовать механизм интенсивнее, чем сейчас. Например, в Екатеринбурге с 2022-го под КРТ передается, в среднем, 5 площадок в год, однако застройщики предлагали увеличить темп до 15-20 в год.

Вернемся в бетонные бараки?

И, тем не менее, государство ставит определенные нормативы по строительству и реализации современного жилья: целевой показатель по обеспеченностью жильем хотя бы на уровне 33 кв. м на человека практически нигде не достигнут. Вместе с этим, власти понимают, что жилье должно быть хотя бы относительно доступным и ориентируют девелоперов на снижение цен, совершивших мощнейший рывок за последние три года.

«Надо всем менять отношение. Рынок был рынком продавца. Не согласен, что все уйдет в панельные бараки. У нас заложена огромная возможность по повышению эффективности в стройке, большой запас есть в оптимизации строительных процессов, строительных технологий, которые существуют, но из-за роста рынка и маржи их никто не использовал. Думаю, что рынок будет рынком покупателя. Кто за разумный ежемесячный платеж сможет предложить максимальное качество, тот и возьмет рынок. Исходя из этого, мы выбираем регионы, где зарплаты, госпрограммы и прочие условия по промышленности максимально благоприятствуют нашему бизнесу», – подводит ключевой итог Максим Зорин.