еще
+0
| Ср, 22 января
Эксперт Илья Пискулин: «Цены на недвижимость могут вырасти на 25% за год»
Фото: пресс-служба форума «Движение»
2024 год закончился для рынка недвижимости достаточно непросто. С одной стороны, количество введенных в эксплуатацию «метров» лишь немного проиграло рекордному 2023 году, с другой стороны, после отмены льготной ипотеки летом и с ростом ключевой ставки спрос на новостройки упал на десятки процентов.
Многие россияне надеются на снижение цен на фоне негативных тенденций, но цены продолжают, пусть и медленно, но подниматься вверх в большинстве регионов страны. Основатель форума недвижимости «Движение» и девелоперской компании «Творчество» Илья Пискулин уверен, что цены за ближайший год могут вырасти на 25% и дает детальный разбор причин.
По мнению Ильи Пискулина, за последние пять лет рынок недвижимости кардинально изменился – от себестоимости проектов до бюрократической нагрузки, ставок и подходов к бизнесу. Есть множество факторов, которые способствуют росту себестоимости жилья и лишь несколько давят на цену сверху вниз.
Если говорить о негативных факторах, то это, в первую очередь, инфляция на строительные материалы, которая за 2024 год составила от 10 до 20% по разным категориям. Одновременно с этим кадровый голод на стройке, в том числе, за счет ужесточения миграционного законодательства, привел к резкому росту зарплат, в некоторых регионах – двукратному.
Еще один пул факторов связан со взаимоотношениями девелоперов с властями.
«Раньше застройщик занимался объектом, и от него, максимум, требовался участок под детский сад или школу. Социальные объекты возводили власти. Сейчас все иначе – социалка все чаще строится за счет компании и закладывается в стоимость квартир», – пишет эксперт в авторской колонке на сайте форума «Движение».
Льготная ипотека не только разогнала стоимость квартир, но и очень заметно подняла стоимость на землю. Кроме того, отмечает Пискулин, усложнились бюрократические процедуры по получению исходно-разрешительной документации, а это тоже увеличивает сроки и себестоимость, ведь застройщики приобретают земли, как правило, в кредит.
Сам по себе переход на использование эскроу привел к тому, что девелоперы ведут строительство на заемные средства. И если многие годы процентная ставка по кредитам укладывалась в 5%, то сейчас кредит для девелоперов приближается к 26%, поскольку рассчитывается по формуле «ключевая ставка +4,75%». Это означает, что для проектов, которые запускаются сейчас, ставка будет очень высокой.
Как ни парадоксально, но само ожидание снижения ставки в будущем также является фактором, который подталкивает цену вверх.
«Наступит день, когда люди снимут деньги с вкладов и встанет вопрос – что с ними делать. Произойдет это, когда «ключ» снизится, а значит, уменьшится и ставка по ипотеке. Это приведет к огромному всплеску продаж на рынке недвижимости. Застройщики уже его ждут. К этому времени они, несомненно, постараются поднять цены», – уверен Илья Пискулин.
Фактор, который может привести к снижению цены – падение продаж. Девелоперы готовы идти навстречу покупателям, но себестоимость делает это нерентабельным. При этом эксперт не исключает скидок до 20% на отдельные пулы квартир или объекты для решения конкретных задач, например, выплаты кредитов банкам или приобретение новых площадок на относительно выгодных условиях, под будущие проекты.
Как следствие этого фактора – значительный, до 40%, нераспроданный остаток квартир в новостройках. Застройщик может продавать их по сниженным ценам, чтобы рассчитаться с банком, либо продавать их как готовое жилье, которое будут сравнивать с ценой «вторички» в городе, а она, как правило, существенно дешевле новостроек.
«Для многих региональных девелоперов повышение стоимости – это уже вопрос жизни и смерти, а не рентабельности. Я достоверно знаю, что сотни застройщиков страны в конце 2024 года сидели над финансовыми моделями собственных проектов и не понимали, что еще срезать, чтобы в объектах появилась рентабельность. Оснований для системного снижения стоимости квадратного метра на конец 2024 года нет. Самый вероятный сценарий: цены на недвижимость продолжат уверенный рост и уже потом возможны скидки. Стоимость квартир, даже с учетом дисконтов, вряд ли будет ниже, чем сейчас. Прогноз по росту цен на 2025 год – до 25%», – подводит итог Илья Пискулин.
Поделиться
0
0