Эксперты: рынок недвижимости пришел к структурной перестройке

«Весь рынок держится на семейной ипотеке, она в последние месяцы восстанавливается, но восстанавливается достаточно медленно. Если в первой половине прошлого года 80% сделок было с участием ипотеки, то в 2025-м – 62%. Во второй половине 2024 года был серьезный провал, сейчас она постепенно восстанавливается», – добавил Михаил Хорьков.

Девелоперы сетуют на то, что россияне хранят на сберегательных счетах 60 трлн рублей и не готовы тратить их на жилье в текущих условиях. Даже инвесторы отвернулись от отрасли – доля жилья в инвестиционных инструментах упала за три года с 47% до 20%. Все это привело к тому, что на рынке стало очень мало денег.

«Если ключевая ставка ЦБ все-таки будет снижена, то есть надежда, что покупатели достанут свои кошельки из банков и переведут инвестиции в недвижимость. Потому что других источников финансирования у отрасли особо нет», – констатирует советник президента УТПП по строительству и недвижимости, член Общественного совета Минстроя Свердловской области Вадим Шамшурин.

Это приводит к тому, что застройщики активно применяют скидки, рассрочки и иные инструменты, зачастую с кратным превышением допустимого риска – например, некоторые девелоперы до 40-50% квартир распродают в рассрочку, в ряде случаев – без первого взноса, при стандартном уровне риска в 10-15%.

В то же время застройщики говорят о том, что земельные участки даже за чертой крупных городов, таких как Екатеринбург, имеют астрономические цены. В этом плане определенным выходом становятся территории под КРТ, но их в Екатеринбурге ограниченное количество. Впрочем, свои риски есть и там, они связаны, в первую, очередь, с долгим циклом реализации, который может достигать 15 лет. Впрочем, в администрации считают, что развитие КРТ будет развиваться и менять город к лучшему.

«Большие перспективы открываются при взаимодействии с властными структурами, например, при комплексном развитии территорий. Процесс подразумевает обоюдные гарантии, что чрезвычайно важно. Кроме того, при реализации проекта вместе с социальной развивается и коммунальная, а также транспортная инфраструктура», – считает начальник МБУ «Мастерская генерального плана» администрации Екатеринбурга Павел Скачков.

«Девелоперы сегодня – злые и голодные. Это образное выражение отражает сложившуюся ситуацию: из-за высокой себестоимости строительства (рост цен на материалы, логистику, оплату труда) и снижения маржинальности проектов. Поэтому рынок сегодня работает на компромиссе: застройщик делает все, чтобы покупатель мог позволить себе жилье – и тем самым сохранить движение в отрасли», – оценил ситуацию директор Akeka Group Александр Матофаев.

Подводя итоги, эксперты констатировали, что рынок жилой недвижимости пришел к ситуации, когда неизбежна структурная перестройка, связанная с комплексом текущих экономических факторов.

«Мы наблюдаем определенную стагнацию цен на рынке недвижимости России. Рост не опережает инфляцию. Кроме того, сохраняется устойчивое снижение спроса на строящееся жилье: по нашим оценкам, 40-60% по отношению к предыдущему году. Целевая аудитория, которая способна вписать ипотеку в семейный бюджет и платить ее по 30 лет, весьма исчерпаема», – резюмировал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.